Logo Overbruggingsverhuur.nl

Overbruggingsverhuur.nl

Tijdelijke (ver)huur van te koop staande woningen

Huurhuizen met extra aandacht door een speciale aanbieding, huurprijs verlaging of anders: Ga naar ons prikbord »

Proces per fase

Om u een duidelijk beeld te geven van de gehele procesgang van tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet (overbruggingsverhuur) hebben wij hieronder voor elke fase een beschrijving gemaakt

 

Fase 1 Gratis indicatiehuurprijs aanvragen

Overbruggingsverhuur.nl biedt u een gratis service (indicatiehuurprijs) om te kijken of tijdelijke verhuur van uw te koop staande woning interessant is voor u. De Leegstandwet stelt de volgende voorwaarden:

  • uw woning staat te koop middels een te koop presentatie op internet (Funda, Jaap e.d.)
  • uw woning is (of komt) leeg, er staat niemand op dat adres ingeschreven bij het GBA

De gemiddelde doorlooptijd tot de ingangsdatum van de verhuur bedraagt circa 4 weken (2 tot 10 weken). Deze doorlooptijd is natuurlijk ook afhankelijk van de vraag van de huurders m.b.t. uw woning, de locatie en de hoogte van de huurprijs.

 

 

Fase 2 De aanvraag

U zendt het aanvraagformulier(ondertekend door elke eigenaar) inclusief de extra gevraagde gegevens aan Overbruggingsverhuur.nl per mail, per

post of per fax. Na controle van de door u aangeleverde stukken zenden wij u de opstartfactuur. Zodra wij de betaling van de opstartfactuur hebben ontvangen zullen wij uw dossier activeren. Van elke woning zullen wij een Kadastrale hypothecaire recherche om te kijken welke hypotheekbank(en) toestemming voor de verhuur moeten verlenen. Veelal worden ook het overbruggingskrediet ingeschreven, ook deze hypotheekbank dient toestemming voor de verhuur te verlenen.

 

Fase 3 Hypotheekbank & Gemeente

Zonder toestemming van uw hypotheekbank of zonder vergunning van de gemeente is verhuur op grond van de Leegstandwet niet toegestaan. Wij vragen bij elke hypotheekhouder(bank) en Nationale Hypotheek Garantie (NHG) de noodzakelijke schriftelijke toestemming voor overbruggingsverhuur (tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet) aan. Direct na uw opgegeven "leeg datum" dienen de aanvraag in voor de vergunning bij de gemeente. De gemiddelde doorlooptijd voor dit onderdeel bedraagt 2 tot 8 weken. Op de leeg datum dient de woning leeg te zijn, dit betekent dat er niemand op dat adres mag ingeschreven staan bij de Gemeentelijke Basis Administratie (GBA). Indien u nog staat ingeschreven in het GBA dan dient u zich uit te schrijven en de datum van uitschrijving aan ons door te geven. Sommige banken en/of gemeenten eisen extra informatie m.b.t. de aanvraag, wij zullen u hierover per mail informeren indien uw hypotheekbank of uw gemeente aanvullende voorwaarden eist. Deze extra voorwaarden kunnen uit de volgende gegevens bestaan:

  • Voorwaardenbrief en/of risicoverklaring van de betreffende hypotheekbank
  • Eigendomsbewijs
  • Verklaring van erfrecht (indien de te verhuren woning via erfenis is verkregen)
  • Kosten baten analyse
  • Schriftelijke toestemming van de VvE
  • Schriftelijke toestemming van de opstalverzekeraar
  • Huisvestingsvergunning (in een enkele gemeente dient de huurder een huisvestingsvergunning aan te vragen)
  • Verkoopopdracht van de makelaar
  • WOZ beschikking (meest recente)
  • Bij verblijf in het buitenland kan de hypotheekbank extra voorwaarden stellen

Elke hypotheekbank geeft onder bepaalde voorwaarden toestemming voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet, wij noemen dit de voorwaardelijke toestemming van de hypotheekbank. Pas nadat u aan alle voorwaarden heeft voldaan wordt de voorwaardelijke toestemming door de hypotheekbank omgezet in een onvoorwaardelijke toestemming voor de duur van de huurovereenkomst en zal de hypotheekbank voor die periode niet het huurbeding (uitzetting van de huurder) inroepen.

 

Fase 4 Internet & Huurder

Wij bepalen de vraaghuurprijs op basis van uw gewenste huurprijs en plaatsen uw woning o.a. op Pararius, de grootste verhuurwebsite van Nederland. Wekelijks ontvangt u een overzicht van de hoeveelheid van kandidaat huurders die uw woning hebben bekeken. Indien u te weinig bezichtigingsafspraken heeft dan kunt u altijd uw vraaghuurprijs verlagen, dit kunt u via de mail aan ons kenbaar maken. U ontvangt van ons de basisgegevens van kandidaat huurders. U maakt zelf een afspraak voor een bezichtiging met de huurder(s). U bepaalt na de bezichtiging(en) welke huurder uiteindelijk uw woning mag gaan huren. U kunt natuurlijk ook zelf reeds beschikken over geschikte huurders. Wij slaan dan het bovenstaande over. Wij zullen daarna de grondige screening van de huurder(s) verrichten.

 

Fase 5 Huurovereenkomst & Pandakte

Nadat de ingangsdatum en de huurprijs (en servicekosten) zijn bepaald, stellen wij de concept huurovereenkomst, de pandakte*, de ontruimingsverklaring*

en de facturen op. *) indien van toepassing

De huurder betaalt 1 maand huur vooruit, de borg, de registratie- en contractkosten. Nadat de huurder de betaling heeft voldaan verzenden wij de te tekenen originele huurovereenkomst. De factuur (credit) voor de verhuurder zullen wij direct na ontvangst van alle getekende stukken voldoen. Belangrijk hierbij zijn de volgende punten:

  • Extra clausules worden niet in de huurovereenkomst opgenomen (u kunt uw verzoek tot extra clausules per mail aan ons verzenden)
  • Er mogen geen doorhalingen, wijzigingen of toevoegingen door partijen in de huurovereenkomst zijn gemaakt
  • De sleutel wordt pas overgedragen aan de huurder nadat alle stukken correct zijn ondertekend
  • Elke bladzijde van huurovereenkomst dient te zijn voorzien van een paraaf (van alle huurders en alle verhuurders)
  • Ook de overige stukken zoals; borgtocht, pandakte, ontruimingsverklaring, afstandsverklaring van medehuur en dergelijke dienen door de juiste partij(en) te zijn ondertekend
  • De verhuurder draagt zorg voor de verzending van de gevraagde stukken aan Overbruggingsverhuur.nl, verzending per mail gaat sneller dan verzending per post (niet aangetekend verzenden)

 

Wij verzenden nooit een blanco huurovereenkomst aan partijen. Wij stellen op verzoek een Engelstalige (concept) versie van de huurovereenkomst beschikbaar. Het is door de banken niet toegestaan huurovereenkomsten voor bepaalde tijd (1,2 of 3 jaar) af te sluiten. De reden hiervoor is dat bij zo'n huurovereenkomst bij verkoop niet kan worden opgezegd, als verhuurder dient u dan de "rit" uit te zitten. Dit kan zeer ongewenst zijn.

 

 

Fase 6 Uw woning is verhuurd

Wij wikkelen uw dossier af bij de hypotheekbank(en) en bij NHG. De huurder betaalt de huur vanaf nu rechtstreeks aan de financieel beheerder die in de huurovereenkomst staat vermeld. Circa 4 maanden voor de einddatum (indien vergunning nog verlengd kan worden) van de vergunning nemen wij contact met u op voor de verlenging.

Tips voor de verhuurder:

  • Informeer uw verzekeraar over de verhuur
  • Fotografeer uw woning van binnen en van buiten (foto reportage)
  • Maak een inspectierapport
  • Regel tijdig de overschrijving GWE
  • Sleuteloverdracht altijd na ondertekening van de originele huurovereenkomst
  • Geef wijzigingen van telefoonnummer of emailadres ook tijdens de huurperiode aan ons door
  • Geef tijdig aan ons door wanneer een van beide partijen de huur wil opzeggen

 

Fase 7 Beheerperiode (inclusief verlengingen gemeente, hypotheekbank en huurovereenkomst)

De financieel beheerder verricht de volgende werkzaamheden:

  • Maandelijks incasseren van de huurpenningen
  • Beheren van de waarborgsom op een veilige Stichting Derdengeldenrekening
  • Maandelijks opstellen van de huurafrekeningen aan de huurder
  • Het uitbetalen van de geïncasseerde huurpenningen aan de verhuurder
  • Versturen aan de huurder van tijdige reminders middels e-mail ten behoeve van de maandelijks huurincasso
  • Correcte herinnerings- en aanmaningsbrieven verzenden aan huurder
  • Duidelijke communicatie naar de verhuurder ten tijde van de incasso, dossieroverdracht naar incasso- en/of gerechtsdeurwaarderskantoor
  • Berekening maken van de jaarlijkse huurverhogingen en voorstel huurverhoging tijdig verzenden aan de huurder
  • Verwerking en innen van de verhoogde huurprijs
  • Controle van de fatale termijnen, verzorgen van verlengingen m.b.t. gemeente, hypotheekbank(en) en huurovereenkomst
  • Uitbetaling van de borg na correcte oplevering aan de huurder

 

Fase 8 Opzegging door huurder of verhuurder

Conform de Leegstandwet geldt een minimale gegarandeerde huurperiode van 6 maanden en een maximale huurperiode voor de duur van de vergunning (maximaal 5 jaar). De huurovereenkomst wordt aangegaan voor onbepaalde tijd, hierdoor is het mogelijk om op te zeggen indien dit gewenst is. Opzegging geschiedt altijd met inachtneming van de minimale huurperiode van 6 maanden. De opzegtermijnen zijn wettelijk vastgelegd, de opzegtermijn voor de huurder is 1 maand en de opzegtermijn voor de verhuurder is 3 maanden. Opzegging van de huurovereenkomst kan zonder opgaaf van reden door zowel de huurder als de verhuurder worden gedaan en dient conform de gestelde regels in de huurovereenkomst plaats te vinden (aangetekend schrijven). Wij stellen als service een opzeggingsbrief op voor de huurder en/of de verhuurder (zie hieronder). Diegene die op wil zeggen dient dit aan ons aan te geven via een kort mailtje met de gewenste datum van de sleuteloverdracht. Wij zullen dan zo spoedig mogelijk de opzeggingsbrief opstellen en verzenden aan diegene die de opzeggingsbrief bij ons heeft aangevraagd. De opzegger is daarna zelf verantwoordelijk voor een correcte verzending (per aangetekend schrijven) aan de andere partij.

 

 

Fase 9 Opnieuw (ver)huren

De woning opnieuw verhuren? Wanneer uw huurder de woning heeft opgezegd, kunt u de woning weer via ons opnieuw verhuren. Indien u op korte termijn een nieuwe huurder wenst, vernemen wij graag van u de volgende gegevens:

  • Per wanneer is de woning leeg?
  • Welke nieuwe vraaghuurprijs wilt u vragen?

Wij gaan dan voor u als service gratis op zoek naar een nieuwe huurder. U betaalt bij het opstellen van de “nieuwe” huurovereenkomst enkel contractkosten ter grootte van € 95,- (inclusief BTW). Indien uw vergunning van de gemeente binnen een half jaar verloopt dienen wij tevens de verlenging van de vergunning aan te vragen. Wij zullen dit controleren en indien dit nodig is zullen wij u hierover berichten. Natuurlijk hanteren wij deze zelfde voorwaarden voor een huurder wanneer de verhuurder de huur heeft opgezegd (stuur ons dan even een mail).

 

 

Fase 10 Sluiten verhuurdossier

Wanneer uw woning niet langer beschikbaar is voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet moeten wij uw dossier sluiten. Wij proberen zo open en transparant mogelijk met onze klanten te communiceren, daarom wijzen wij u graag op de (mogelijke) gevolgen van sluiting van uw dossier. Deze informatie is algemeen en niet (altijd) op een individueel dossier van toepassing:

  • Toch verhuren via derden; Indien u uw woning toch gaat verhuren via derden is de kans groot dat u of uw makelaar een juridisch incorrecte huurovereenkomst gaat opstellen. Hierdoor heeft uw huurder wellicht volledige huurbescherming conform het Burgerlijk Wetboek. Als verhuurder neemt u daarmee enorme risico’s.
  • Verkoop kan niet meer doorgaan; U kunt bij verkoop van uw woning slechts aan een koper leveren indien de huurder de woning ook daadwerkelijk verlaat. Grote problemen ontstaan indien uw huurder de woning niet wil verlaten. Bij een incorrecte huurovereenkomst heeft uw huurder volledige huurbescherming, waardoor uw huurder de woning niet hoeft te verlaten.
  • Terugkoppeling hypotheekbank; Wij zullen een terugkoppeling aan uw bank geven m.b.t. de status van verhuur voor uw woning. De eventueel eerder gegeven toestemming zal worden ingetrokken en is dus niet meer te gebruiken. Wij willen u erop wijzen dat geen enkele bank een andere vorm van verhuur, anders dan op grond van de Leegstandwet, zal toestaan. Wij zullen de hypotheekbank duidelijk maken dat wij geen enkele betrokkenheid meer hebben bij toekomstige (illegale) verhuur. De hypotheekbank kan de (eventueel) verleende toestemming voor tijdelijke verhuur per direct intrekken.

 

Veel gestelde vragen over dit trefwoord

Wij hebben enkele vragen die vaak worden gesteld over dit trefwoord en de daarbij behorende antwoorden voor u op een rijtje gezet.

 

» Graag wil ik toch eerst iemand van Overbruggingsverhuur.nl telefonisch spreken, kan dat?

Geen probleem, neem even contact met ons op.

 

» Wat is verpanding van de huurpenningen?

De huuropbrengsten (ook wel huurpenningen genoemd) van uw woning worden verpand. Dat betekent dat uw bank de huuropbrengsten mag opeisen op het moment dat u uw maandelijkse hypotheekbedragen niet meer kunt betalen. U ontvangt hiervoor een pandakte die u moet ondertekenen. Daarnaast moeten de huuropbrengsten veelal binnenkomen op de betaalrekening waar de bank uw hypotheekbedrag automatisch van afschrijft.

 

» Wat moet ik als verhuurder doen wanneer mijn huurder heeft opgezegd?

Ook als verhuurder kunt u bovenstaand overschrijvingsformulier gas water en elektra goed gebruiken, vooral wanneer u snel weer een andere huurder heeft. Dit contract is per maand opzegbaar.

 

» Mag ik de huurprijs tijdens de verhuur verhogen?

De huurprijs mag éénmaal per 12 maanden worden verhoogd (de werkwijze staat vermeld in de huurovereenkomst), dit gebeurt meestal per 1 juli. Op die datum zijn namelijk de wettelijke verhogingspercentages door de Minister vastgesteld. Met onze service financieel beheer verzorgen wij de jaarlijkse huurverhogingen.

 

» Mag ik de servicekosten tijdens de verhuur verhogen?

Het is gebruikelijk om de huurder voor de servicekosten maandelijks een voorschot te laten betalen. U bent verplicht om jaarlijks (en aan het einde van de huurovereenkomst) een overzicht op te stellen van de daadwerkelijk gemaakte kosten. Het verschil tussen het voorschot en de gemaakte kosten dient u te verrekenen met de huurder. Op basis van dit overzicht kunt u tussentijds de hoogte van het voorschotbedrag aanpassen. Wij adviseren altijd een huurprijs (inclusief service- en overige kosten) exclusief gas, water en elektra.

 

» Wat kan ik doen als de huurder niet betaalt?

Neem direct contact op met de huurder en maak een afspraak in de woning. U dient de huurder (schriftelijk) te verzoeken om de verschuldigde huur alsnog te betalen. Gaat de huurder hier niet op in, dan kunt u de rechter vragen de huurovereenkomst te ontbinden op basis van wanprestatie van de huurder. Met onze service financieel beheer verzorgen wij dit gehele traject tot aan de rechter.

 

» In welke staat moet de huurder de woning aan het einde van de huurovereenkomst opleveren?

De huurder moet ervoor zorgen dat de staat van de woning aan het einde van de huurovereenkomst redelijk in overeenstemming is met de oorspronkelijke staat. Daarbij geldt wel dat bij wet toegestane veranderingen mogen blijven en er rekening gehouden moet worden met slijtage wegens ouderdom en normaal gebruik. Dit is het beste te beoordelen indien er bij aanvang van de huur een inspectierapport is gemaakt die door u en de huurder zijn ondertekend. Deze documenten kunt u terugvinden in de begrippenlijst. De huurder mag aangebrachte veranderingen ongedaan maken, maar is hiertoe bij geoorloofde veranderingen en toevoegingen niet verplicht.

 

» Mag de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen?

Tijdelijke huurovereenkomsten op grond van de Leegstandwet worden afgesloten voor onbepaalde tijd (de duur van de vergunning). Dit houdt in dat de huurder de woning mag blijven gebruiken totdat de verhuurder de huurovereenkomst opzegt. Na verloop van een minimale huurperiode van 3 maanden, mag de verhuurder de huurovereenkomst zonder opgave van reden opzeggen. Hierbij moet hij een opzegtermijn van 3 maanden aanhouden (totale minimale huurperiode is dus 6 maanden). Bij het opzeggen van de huur moet de verhuurder gebruik maken van een aangetekende brief of een brief die door de deurwaarder wordt bezorgd.

 

» Wat is verhuur voor bepaalde tijd? (geen Overbruggingsverhuur!)

Een huurovereenkomst kan voor bepaalde tijd, bijvoorbeeld voor één jaar gesloten worden. Dit betekent niet, dat de huurder de woonruimte na dat jaar moet verlaten omdat de bepaalde tijd is verstreken. Het is belangrijk te weten dat de verhuurder ook dan de huur volgens de daarvoor geldende regels moet opzeggen. Als de verhuurder de huur niet volgens die regels opzegt, dan loopt de huur gewoon door.

Let op: De huurder is in geval van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd wel verplicht de afgesproken periode vol te maken. Als de huurder vóór het verstrijken van de afgesproken periode de woning verlaat kan hij meestal gedwongen worden het resterende huurbedrag alsnog te betalen.

 

 

Tags bij dit trefwoord: Overbruggingsverhuur, proces per fase, overschrijvingsformulier gas water elektra,